REIT(リート)と不動産クラファンの違い。どう使い分ける?

景気の影響を受けづらい不動産投資。

本来、不動産の購入には多額の資金が必要ですが、
最近は少額で投資できる仕組みが整ってきています。

その例が、REIT(リート)不動産クラウドファンディング

今回は、この両者の違いとそれぞれのメリット・デメリット、どちらの投資がおすすめかについて考察してみました!

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REITと不動産クラウドファンディングの違い

さて、両者違いは主に以下の通りです。

REITと不動産クラファンの違い

・REITは流動性が高く、不動産クラファンは低い。
・REITは複数の不動産を、不動産クラファンは基本的に1つの不動産を運用する。
・REITには価格変動があり、不動産クラファンは無い。

REITは複数の不動産に分散投資するにに対し、不動産クラファンは基本的に1つの物件に投資をします。

REITとは「Real Estate Investment Trust (不動産投資信託)」の略で、特に日本の場合はJ-REATと言います。

REATの投資方法は株式投資に近いですね。

証券会社でアカウントを作り、自分の任意のタイミングで投資、出金ができます。
流動性が高いのはそのためですね。

ただし、株のように値動きがあるため、タイミングによってはマイナスになることもあります

 

一方で、不動産クラファンは証券会社ではなく、クラファン運営会社でアカウントを作り出資をします。

一度出資をすると、そのプロジェクトが完了するまでの間(3~12カ月が多い)は基本的に出金はできません
COZUCHIなど一部のサービスは、手数料を払えば途中でも出金が可能)

しかし、REITと違いマイナスになることは基本的に無く出資金の3~10%/年の利益が得られます。
※元本保証はありませんが、現時点で元本割れするような事態は起きていません。

 

 

REITと不動産クラファンのメリット・デメリット

投資する立場である私たちから見た場合、REITと不動産クラファンは以下の点で共通しています。

REITと不動産クラファンの主な共通点

・数万円からの少額投資が可能
・運用はプロに任せ、こちらは投資するだけでよい
・不動産市場に資産を分散できる

 

では、私たちが投資する場合、REITと不動産クラファンをどう使い分ければいいのでしょう?

それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

 

REITのメリット・デメリット

メリット

・1案件の投資先が複数の不動産に分散されていて、リスクが分散している。
・任意のタイミングで投資、出金ができる
・ファンド規模が数十~数百億円を大きく、倒産リスクは低いと言える
・NISA(少額投資非課税制度)を使うと、投資開始から5年間は毎年120万円以下の利益なら非課税となる

 

デメリット

・価格変動により元本がマイナスとなることがある。
・実物の不動産よりは価格変動の影響を受けやすい。
・不動産を自分で選ぶことはできず、業者に任せることになる。

 

株や債券と同じく任意のタイミングで取引ができ、倒産して元本が0になるリスクも低いのがREITの利点です。

しかし、価格変動があるので短期的にはマイナスになる可能性もあります。

 

不動産クラファンのメリット・デメリット

メリット

・リターンが比較的安定している
・優先劣後方式(損失が出た場合は運営会社自身の出資分から先にマイナスされる)により、元本割れリスクが軽減される。
・任意のタイミングで投資、出金ができる。
・物件情報は公開されていて、自分で投資対象を選ぶことができる。
・キャピタルゲイン(売却益)により思わぬ利益が生じることがある

 

デメリット

・途中解約できない(もしくは手数料が必要)ので、流動性が低い。
・案件の倍率は全体的に高く、抽選もれによりなかなか投資ができないことがある。
・運営会社の倒産リスクがある。
・雑所得なので、NISAは利用できない。年間利益が20万円以上だと確定申告が必要。

 

マイナスになる可能性が低く、一定のリターンが期待できるのが不動産クラファンの利点です。

しかし、途中出金はできず倍率が高いと抽選もれすることもあるので、自分のタイミングでの投資はしづらいですね。

 

REITと不動産クラファンをどう使い分ける?←初心者向けは不動産クラファン、REITは中長期投資向け

両者の特徴を踏まえて、私たちはどう使い分ければいいのでしょう?

個人的な見解としては、投資初心者は不動産クラファンがおすすめです。

理由は、マイナスになる可能性が低く一定のリターンが期待できるから。
REITのように相場を気にする必要もありません。

しかし、不動産クラファンはまだまだ始まってから日の浅い発展途上の仕組みです。
今後、有象無象のサービスが増えると倒産リスクが高まるかもしれません。

サービスの選定が必要でしょう。
一押しのサービスは、手数料を払えば途中出金ができて、元本割れもしたことが無いCOZUCHIです。

 

一方で、既にある程度の投資をこなしている中、上級者はREITがおすすめです。

長期的な投資で資産を分散したいなら使い勝手の良いサービスでしょう。

REITにもたくさんの銘柄があるので、興味があればそれぞれの過去の値動きを見てみるのも面白いですよ!

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