REIT(リート)と不動産クラファンの違い。どう使い分ける？

景気の影響を受けづらい不動産投資。

本来、不動産の購入には多額の資金が必要ですが、
最近は少額で投資できる仕組みが整ってきています。

その例が、REIT(リート)と不動産クラウドファンディング。

今回は、この両者の違いとそれぞれのメリット・デメリット、どちらの投資がおすすめかについて考察してみました！

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REITと不動産クラウドファンディングの違い

さて、両者違いは主に以下の通りです。

REITと不動産クラファンの違い

・REITは流動性が高く、不動産クラファンは低い。
・REITは複数の不動産を、不動産クラファンは基本的に1つの不動産を運用する。
・REITには価格変動があり、不動産クラファンは無い。

REITは複数の不動産に分散投資するにに対し、不動産クラファンは基本的に1つの物件に投資をします。

REITとは「Real Estate Investment Trust (不動産投資信託)」の略で、特に日本の場合はJ-REATと言います。

REATの投資方法は株式投資に近いですね。

証券会社でアカウントを作り、自分の任意のタイミングで投資、出金ができます。
流動性が高いのはそのためですね。

ただし、株のように値動きがあるため、タイミングによってはマイナスになることもあります。

一方で、不動産クラファンは証券会社ではなく、クラファン運営会社でアカウントを作り出資をします。

一度出資をすると、そのプロジェクトが完了するまでの間（3~12カ月が多い）は基本的に出金はできません。
（COZUCHIなど一部のサービスは、手数料を払えば途中でも出金が可能）

しかし、REITと違いマイナスになることは基本的に無く出資金の3~10%/年の利益が得られます。
※元本保証はありませんが、現時点で元本割れするような事態は起きていません。

REITと不動産クラファンのメリット・デメリット

投資する立場である私たちから見た場合、REITと不動産クラファンは以下の点で共通しています。

REITと不動産クラファンの主な共通点

・数万円からの少額投資が可能
・運用はプロに任せ、こちらは投資するだけでよい
・不動産市場に資産を分散できる

では、私たちが投資する場合、REITと不動産クラファンをどう使い分ければいいのでしょう？

それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

REITのメリット・デメリット

メリット

・1案件の投資先が複数の不動産に分散されていて、リスクが分散している。
・任意のタイミングで投資、出金ができる
・ファンド規模が数十～数百億円を大きく、倒産リスクは低いと言える
・NISA（少額投資非課税制度）を使うと、投資開始から5年間は毎年120万円以下の利益なら非課税となる

デメリット

・価格変動により元本がマイナスとなることがある。
・実物の不動産よりは価格変動の影響を受けやすい。
・不動産を自分で選ぶことはできず、業者に任せることになる。

株や債券と同じく任意のタイミングで取引ができ、倒産して元本が０になるリスクも低いのがREITの利点です。

しかし、価格変動があるので短期的にはマイナスになる可能性もあります。

不動産クラファンのメリット・デメリット

メリット

・リターンが比較的安定している
・優先劣後方式(損失が出た場合は運営会社自身の出資分から先にマイナスされる)により、元本割れリスクが軽減される。
・任意のタイミングで投資、出金ができる。
・物件情報は公開されていて、自分で投資対象を選ぶことができる。
・キャピタルゲイン（売却益）により思わぬ利益が生じることがある

デメリット

・途中解約できない（もしくは手数料が必要）ので、流動性が低い。
・案件の倍率は全体的に高く、抽選もれによりなかなか投資ができないことがある。
・運営会社の倒産リスクがある。
・雑所得なので、NISAは利用できない。年間利益が20万円以上だと確定申告が必要。

マイナスになる可能性が低く、一定のリターンが期待できるのが不動産クラファンの利点です。

しかし、途中出金はできず倍率が高いと抽選もれすることもあるので、自分のタイミングでの投資はしづらいですね。